85歳になるお父様に関するお悩みです。お父様はアパート2棟を経営しており、長女がアパート経営を手伝っています。ところが最近はお父様に物忘れが多く、将米的に認知症にならないか、その場合はどのように相続対策をすべきなのか悩んでおられました。

建物の所有者が認知症になると、賃貸借契約の締結が困難になるほか、預金を引き出すこともできません。これを避けるために有効な生前の対策が「遺言書の作成」や「任意後見」 「民事信託（家族信託）」といった制度の活用です。

また、実際に相続が発生した際は、アパートを売却するか、それとも賃貸経営を続けるかを検討する必要があります。このため、遺言書や民事信託のみならず、売却・賃貸経営・不動産価値の調査にも精通する専門家が在籍する不動産会社の選定が必要です。

認知症により判断能力がないと診断されてしまうと売却や改築といった積極的な相続対策をすることが困難となります。

88歳になるお母様は、長男と同居して生活のサポートを受けています。お母様はお世話になっている長男に全財産を相続させる方針ですが、その一方で、現在は兄弟仲が良好な次男・ 三男と”争族”にならないか懸念しているとのご相談です。

このケースでは、遺言書の用意による生前対策が有効です。まずは土地・金融資産を洗い出して財産の全貌を明らかにし、誰にどの財産をどの範囲で相続させるのかを決めましょう。 遺言書に付言事項を残し、その理由を明確にすることで“争族”が起こりにくくなります。
また、遺言の内容を実現させる「遺言執行者」を決めておくとスムーズです。

相続をきっかけとして、兄弟仲が悪くなることはよくあることです。少なくとも遺留分について対策をしておくことは必要です。

奥様と死別され、施設に入居することが決まった88歳の男性からのご相談です。息子さんがお一人いらっしゃいますが、遠方で暮らしており、将来的に実家に戻る予定はないため、実家が空き家となる状況です。

空き家は全国的な問題となっており、放置すると放火や不法占拠、災害による倒壊リスクがあるほか、固定資産税の優遇措置を受けられなくなる可能性もあります。できる限り早く、売却もしくはアパート建築などによる土地活用を行うのがおすすめです。

不動産の売却査定と賃貸査定の両方に強く、アパート建築にも精通した不動産会社に相談しましょう。また、家賃保証やサブリースを勧める建築会社もありますが、建築主にとって不利な契約になっていることも少なくなく、専門家の精査が必要です。

遠方で長男が管理できないなら売却、賃貸収入が見込める地域なら収益化のための方法を検討するのが良いです。

従業員3名の会社を経営するお父様を持つ男性からのご相談です。ご自身には会社を引き継ぐ意思がなく、兄弟もいません。お父様は現時点で元気ですが、今のうちに将来の対応策を考えたいとのことでした。また、相続財産には住む予定のない不動産も含まれています。

このケースで重要なのは相続税対策です。会社の株式も相続税の対象となるため、まずは株式の相続時評価を確認しましょう。

不動産が財産に含まれる場合は、賃貸不動産経営を会社の事業として組み込む方法も有効です。事業の継続が困難な場合は、会社売却などの手段で清算することになります。

非上場株式の評価方法は様々で実状よりも高い評価になることもあります。会社の資産価値からスタートし、従業員への株式売却も視野に入れるのがよいです。

テナントビル2棟をはじめ、貸しビルなどを所有しており、全体の評価額は約5億円です。相続税が発生する見込みですが、いくらかかるのか見当もつかず、遺産は兄妹で公平に分けたいと望んでいます。

不動産は一物四価といわれ、評価額などをめぐり争いが発生しがちです。ひとつの不動産を公平に分ける「共有」を行うと、改修や売却などに全員の同意が必要となり、共有物分割請求などの面倒な手続きが必要になりかねません。この場合の対応策は、前もって公正証書遺言を作成することです。

遺言を作成する場合でも金銭のように2等分することができない不動産については「兄妹で 1/2ずつ相続させる」という内容は問題が発生する可能性も高く、可能な限り避けるべきです。